Termin własność zawiera wszelkie prawa do rzeczy, w Polsce na gruncie rzeczowego prawa, dotyczącego rzeczy ruchomych i nieruchomości, wyodrębnić można:
• prawa własności,
• prawa użytkowania wieczystego,
• ograniczone prawa rzeczowe.
Prawo własności umożliwia najszersze prawa wobec rzeczy w tym: posiadanie, rozporządzanie i korzystanie z rzeczy z wyłączeniem innych osób. Właściciel może rzecz sprzedać, darować, wynająć, wydzierżawić, zrzec się lub zniszczyć. Użytkowanie wieczyste jest zbliżone do prawa własności i może dotyczyć wyłącznie własności Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. Ograniczone prawa rzeczowe dotyczą rzeczy innego właściciela i ograniczają cudzą własność. Do katalogu praw ograniczonych zaliczamy: użytkowanie, służebność, zastaw, hipotekę i własnościowe prawa spółdzielcze.
Prawo do nieruchomości
Tym samym, poszukując mieszkania powinniśmy zwrócić uwagę jakiego rodzaju prawo nabywamy. W ekonomii pojęcie własności definiowane jest jako „zbiór uprawnień do własności”. Uprawnienia dotyczą faktycznego korzystania z prawa własności oraz zarządzania nim. W tym ujęciu prawo jest stopniowalne, gdyż można z rzeczy korzystać niepodzielnie, będąc jej wyłącznym właścicielem lub współwłaścicielem. Dzieląc własność na rodzaje wyróżnia się:
• prywatną,
• publiczną,
• spółdzielczą, nie możliwą do zaklasyfikowania do prywatnej lub publicznej.
Cechą gospodarki rynkowej i jej podstawą funkcjonowania jest własność prywatna związana z rynkiem. Właściciel (jednostka lub grupa) ponosi skutki złych decyzji pod groźbą utraty własności.
To szczególny rodzaj własności w katalogu praw rzeczowych i w przeciwieństwie do innych rzeczy jest towarem umiejscowionym na stałe. Cecha ta powoduje o konieczności dotarcia klienta do towaru a nie odwrotnie. Niemożność przeniesienia nieruchomości w inne miejsce powoduje że faktycznie nie mówimy o sprzedaży rzeczy lecz o sprzedaży do niej praw.
Za nieruchomość powszechnie uważa się wszelkie wzniesione na gruntach inwestycje, w tym mieszkania lub budynki użytkowe. Uproszczenie jest jednak zbyt duże biorąc pod uwagę ustalenia dotyczące praw rzeczowych. Definicja nieruchomości znajduje się w art. 46 Kodeksu Cywilnego, który określa że „nieruchomościami są części powierzchni ziemskiej stanowiące odrębny przedmiot własności (grunty), jak również budynki trwale z gruntem związane lub części takich budynków, jeżeli na mocy przepisów szczególnych stanowią odrębny od gruntu przedmiot własności”.
Według dalszych przepisów, własność nieruchomości rozciąga się na rzeczy ruchome będące jej częścią składową i trwale z nią połączone. W myśl definicji i na gruncie prawa polskiego, wyróżniamy nieruchomości:
• gruntową niezabudowaną lub zabudowaną,
• budynkową, posadowioną na prawie użytkowania wieczystego,
• lokalową (odrębna część budynku wraz z przymusową współwłasnością gruntu).
Nieruchomość gruntowa niezabudowana lub zabudowana posiada granice jej własności. Określa je Art. 143. KC „ W granicach określonych przez społeczno-gospodarcze przeznaczenie gruntu własność gruntu rozciąga się na przestrzeń nad i pod jego powierzchnią…”. Rzecz została ujęta trójwymiarowo poprzez wskazanie określonego terenu powierzchni ziemi oraz przestrzeni nad i pod tą nią z wyłączeniem kopalin, wód i słupa powietrza nad ziemią, nie będących rzeczami w myśl przepisów Kodeksu Cywilnego.
Powyższe wskazuje, że kopaliny i wody nie będą częściami składowymi nieruchomości gruntowej, gdy nie stanowią zwykłego z niej korzystania. Kopaliny, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą, na podstawie odrębnych przepisów są własnością Skarbu Państwa. W myśl ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze, Art. 6. ust. 1, złożem kopaliny jest takie naturalne nagromadzenie minerałów i skał oraz innych substancji stałych, gazowych i ciekłych, których wydobywanie może przynieść korzyść gospodarczą.
Woda na działce
W kwestiach wód, stosuje się przepisy ustawy z dnia 18 lipca 2001 r. Prawo wodne i mają zastosowanie do wód śródlądowych i morskich wód wewnętrznych. Regulują prawo własności wskazując zasadę w art. 10 powołanej ustawy, że publiczne wody płynące nie podlegają obrotowi cywilnoprawnemu. Wodami publicznymi są natomiast wody stanowiące własność Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego.
Niebo nad działką
Przestrzeń nad własnością gruntu również. Ustawa z dnia 3 lipca 2002 r. Prawo lotnicze oraz akty wykonawcze wskazują, że przeloty dozwolone są na wysokości określonej względami bezpieczeństwa oraz całkowite i wyłączne zwierzchnictwo Rzeczpospolitej Polskiej w swojej przestrzeni powietrznej.
Granice działki
Fizycznie granice nie zabudowanej lub zabudowanej działki gruntu w terenie mogą być wyznaczone naturalnie (rów) lub sztucznie . Sztucznie utrwalone zostają przez uprawnione do tego osoby i oznaczone za pomocą znaków zwanych potocznie kamieniami granicznymi. Działki gruntu są ewidencjonowane w ramach systemu informatycznego i określane jako ewidencyjne. Definicję działki ewidencyjnej określa Rozporządzenie Ministra Rozwoju regionalnego i Budownictwa z dnia 29 marca 2001 r w § 9. pkt. 1. „Działkę ewidencyjną stanowi ciągły obszar gruntu, położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony z otoczenia za pomocą linii granicznych”. Działkę określają więc (ewidencyjną) jako nieruchomość, która za pomocą znaków trwałych znaków została wyznaczona z powierzchni ziemi wraz z powierzchnią nad i pod. Nierozerwalnie związane z nieruchomością naniesienia w tym między innymi budynki lub drzewa stanowią jej cześć składową.
Nieruchomości budynkowe
Odrębną kategorią jest nieruchomość budynkowa, która jest szczególnym rodzajem prawa. Właściciel części składowej nieruchomości jaką są nakłady w postaci budynków i innych urządzeń, nie jest właścicielem nieruchomości w rozumieniu działki gruntu, na którym te nakłady zostały poczynione. Budynki i inne urządzenia posadowione na gruncie są własnością osób fizycznych lub prawnych, którym niniejsza nieruchomość została oddana w użytkowanie wieczyste. W tej sytuacji mamy do czynienia z dwoma różnymi rodzajami praw: prawa użytkowania wieczystego oraz prawa własności budynków (nieruchomość budynkowa).
Prawo użytkowania wieczystego
Prawo użytkowania wieczystego może zostać ustanowione na okres 99 lat, w wypadkach wyjątkowych gdy cel gospodarczy nie wymaga tak długiego okresu na czas krótszy lecz nie mniej niż lat 40, na podstawie umowy o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste (K.C. art. 232). Prawo użytkowania wieczystego dotyczy gruntów będących własnością Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków a własność budynków i urządzeń na tym gruncie jest tym prawem związana. Kodeks cywilny w Art. 232. wskazuje dodatkowo, ze ustanawianie prawa użytkowania wieczystego muszą być włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki.
W przypadku zbycia prawa do nieruchomości budynkowej, czyli prawa własności posadowionego na gruncie budynku wraz z prawem użytkowania wieczystego tego gruntu zastosowanie mają przepisy o przeniesieniu własności, gdyż wskazane wyżej prawa nie istnieją rozłącznie. Nieruchomość budynkowa powstaje na mocy przepisów szczególnych, mimo że zasada stanowi iż obiekt trwale związany z gruntem gdy nie może być od niego oderwany bez uszkodzenia konstrukcji stanowi część składową nieruchomości.
Lokale
Nieruchomość lokalowa jest rodzajem prawa, który powstał w 1994 roku. Prawo dotyczy lokali mieszkalnych i użytkowych, które na mocy Ustawy o własności lokali mogą stanowić odrębny przedmiot własności. Cechami charakterystycznymi dla tego typu nieruchomości są:
a/ samodzielność, oznacza wydzielenie z całego budynku za pomocą trwałych ścian zespół izb lub izby, które mogą posiadać przynależności np.: strych, piwnica, garaż;
b/ posiadanie odrębnej Księgi Wieczystej, urządzonej w powiązaniu z Księgą Wieczystą, na którym posadowiony został cały budynek;
c/ przymusowe prawo współwłasności w działce gruntu pod budynkiem wielolokalowym, a grunt może być prawem własności lub prawem użytkowania wieczystego.
Prawo to występuje również w zasobach budownictwa spółdzielczego. Na podstawie art. 237 Ustawy z dnia 16 września 1982, Prawo spółdzielcze przewidziana została taka możliwość w przypadku budowy przez Spółdzielnię domów i wyodrębnienia lokali mieszkalnych na rzecz członków. W wyniku zmiany dnia 15 grudnia 2000 r. wprowadzone zostały nowe przepisy. Ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych w Art. 1 jednoznacznie wskazuje, że celem spółdzielni jest zaspokajanie potrzeb mieszkaniowych członków oraz ich rodzin, przez dostarczanie członkom w pierwszej kolejności samodzielnych lokali mieszkalnych lub domów jednorodzinnych, a w przypadkach dalszej kolejności spółdzielczych praw do lokali.
Samodzielny lokal jest prawem własności na mocy przepisów szczególnych. Prawo może zostać ustanowione w drodze: umowy (deweloper – nabywca), jednostronnej czynności prawnej (właściciel dla siebie) lub orzeczenia sądu.
Z prawem własności lokalu związany jest również problem zarządzania nieruchomością wspólną. Ogół właścicieli samodzielnych lokali tworzy wspólnotę mieszkaniową, która jest podmiotem praw i obowiązków. Wspólnoty powstają z mocy prawa w zależności od ilości lokali w całym budynku wielolokalowym. W przypadku budynków do 7 lokali, zarząd nieruchomością wspólną odbywa się w oparciu o przepisy Kodeksu cywilnego i Kodeksu postępowania cywilnego o współwłasności. Jeżeli jest więcej niż siedem, właściciele lokali są obowiązani podjąć uchwałę o wyborze zarządu lub powierzyć zarządzanie budynkiem uprawnionej osobie.
Podsumowując, pod terminem nieruchomość, rozumieć należy grunt (działkę ewidencyjną) wraz z częściami składowymi, a w wyjątkowych przypadkach wskazanych przez odrębne przepisy również budynki oraz samodzielny lokal (mieszkalny lub użytkowy). Własność gruntu jest jednak ograniczona i wynika ze społeczno-gospodarczego przeznaczenie gruntu.
Przepisy prawa wodnego określają, iż wody płynące lub przez które przepływają cieki wodne, wody podziemne oraz wgłębne są własnością państwa.
Prawo górnicze rozróżniając dolną granicę nieruchomości określa kopaliny, które są własnością państwa.
Przestrzeń powietrzna ujmowana jest pod pojęciem bezpieczna wysokość dla lotów. Wolność właściciela gruntu jest więc ograniczona już w momencie pozyskania gruntu o prawa przysługujące instytucjom publicznym na mocy społecznego i gospodarczego jego przeznaczenia.
