Nabycie odrębnej własności daje nabywcy gwarancję władzy nad zajmowanym lokalem i udział w gruncie, na którym znajduje się blok.
Przekształcenie mieszkania lokatorskiego, spółdzielczego własnościowego czy też wykup byłego mieszkania zakładowego odbywa się w kilku krokach.
Spółdzielca powinien udać się najpierw do administracji spółdzielni i złożyć wniosek o przekształcenie. Zarząd spółdzielni winien podjąć uchwałę i określić przedmiot odrębnej własności w nieruchomości, w której mieszka wnioskujący lokator.
Wniosek o przekształcenie niezależnie od statusu mieszkania spółdzielczego powinien zawierać dane osoby, która ubiega się o przeniesienie własności, oraz informacje o samym lokalu. Samej treści wniosku nie ustalają żadne przepisy. Należy jednak podać w nim informację o tym, na jakiej podstawie zajmujemy lokal (spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu, spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, najem), jak również podać dokładny adres i lokalizację lokalu. Następnie trzeba sformułować żądanie o przekształcenie przysługującego prawa w prawo odrębnej własności oraz podać podstawę prawną. W przypadku przekształcenia mieszkania własnościowego w odrębną własność jest to art. 1714 ust. 1 ustawy z 15 grudnia 2000 r. o spółdzielniach mieszkaniowych (Dz.U. z 2003 r. nr 119, poz. 1116 z późn. zm.) – dalej: ustawa. W przypadku mieszkania lokatorskiego będzie to art. 12 ust. 1 ustawy, a w przypadku byłego mieszkania zakładowego, które jest wynajmowane przez wnioskodawcę – art. 48 ust. 1 ustawy.
Wnioskodawca powinien również zobowiązać się do uregulowania ewentualnych należności z tytułu przekształcenia. Rzecz jasna, jak każdy wniosek, również ten, własnoręcznie podpisujemy. Kopię złożonego wniosku, potwierdzoną przez sekretariat spółdzielni, zabieramy do domowego archiwum.
Jeśli spółdzielca spełnia wszystkie określone prawem warunki to spółdzielnia mieszkaniowa, na jego wniosek, jest zobowiązana zawrzeć umowę przeniesienia własności lokalu. Przy czym zgodnie z treścią art. 1 ust 11 ustawy, spółdzielnia mieszkaniowa nie może odnosić korzyści majątkowych kosztem swoich członków, w szczególności z tytułu przekształceń praw do lokali.
Kiedy jest możliwe przekształcenie.
Kwota, którą trzeba zapłacić za przekształcenie mieszkania lokatorskiego w odrębną własność, zależy od indywidualnej sytuacji lokatora. Mieszkanie lokatorskie mogą przekształcić w dalszym ciągu za symboliczne kwoty jedynie ci, którzy spłacili zadłużenie związane z budową. Do wyodrębnienia konieczna jest także spłata ewentualnego zadłużenia z tytułu bieżących opłat jak również brak zaległości związanych z wydatkami na eksploatację i utrzymaniem nieruchomości, jak np. składki na fundusz remontowy.
Zmiana statusu mieszkania lokatorskiego jest możliwa także wtedy, gdy nie został jeszcze uregulowany stan prawny gruntów, którymi włada spółdzielnia. Do 31 grudnia 2012 r. na pisemne żądanie członka spółdzielni, któremu przysługuje spółdzielcze lokatorskie prawo do lokalu mieszkalnego, po dokonaniu przez niego odpowiednich spłat spółdzielnia musi dokonać przekształcenia przysługującego mu prawa na spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu. Jest to jej obowiązek w każdym przypadku, gdy spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu, na którym znajduje się jej blok wraz z lokalem, którego dotyczy wniosek. Podobnie jest, gdy lokal znajduje się w budynku położonym na nieruchomości, dla której nie został określony przedmiot odrębnej własności lokali na podstawie uchwały zarządu lub uchwała ta została zaskarżona do sądu. Realizacja wniosku następuje wtedy w drodze zawarcia między członkiem a spółdzielnią umowy o ustanowienie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu.
Do przekształcenia prawa spółdzielczego własnościowego konieczna jest natomiast spłata przypadających na ten lokal części zobowiązań spółdzielni związanych z budową, w tym w szczególności odpowiedniej części zadłużenia kredytowego spółdzielni wraz z odsetkami. Poza tym należy spłacić ewentualne zadłużenie z tytułu opłat eksploatacyjnych. Do uzyskania odrębnej własności nie jest natomiast konieczna spłata przypadających na lokal części kredytów, które spółdzielnia zaciągnęła na remonty.
Jeśli nie ma żadnych zaległości spółdzielnia mieszkaniowa powinna zawrzeć umowę o przeniesienie własności lokalu w terminie 6 miesięcy od dnia złożenia wniosku przez spółdzielcę.
Większe trudności z nabyciem własności mieszkania mają najemcy byłych mieszkań zakładowych. Art. 48 ust. 1 ustawy przewiduje, że na pisemne żądanie najemcy lokalu, który należał wcześniej do przedsiębiorstwa państwowego, państwowej osoby prawnej lub państwowej jednostki organizacyjnej, spółdzielnia jest obowiązana zawrzeć z nim umowę przeniesienia własności lokalu. Wynika więc z niego, że spółdzielcy mogą występować o przeniesienie prawa własności do takich lokali jedynie po spłaceniu kwoty związanej z umową najmu (m.in. zaległości czynszowych). Od dawna nie podobało się to władzom spółdzielni, które broniły się przed takim sposobem zbywania majątku na drodze sądowej. Spory najemców ze spółdzielniami już kilka razy trafiły do Sądu Najwyższego. Ten stwierdzał, że najemcy mają prawo za darmo nabyć własność mieszkania zakładowego nieodpłatnie przekazanego spółdzielni mieszkaniowej (sprawy: V CSK 524/2010, V CSK 524/2010, IV CSK 292/2009).
W wyroku z 14 lutego 2012 r. Trybunał Konstytucyjny orzekł jednak, że art. 48 ust. 1 ustawy jest niezgodny z konstytucją. Uznał on, że wysokość świadczenia finansowego, którego spełnienie warunkuje przeniesienie prawa własności na najemcę, powinna być racjonalna i obiektywnie uzasadniona. Trybunał podkreślił zarazem, że można określić niższe od cen rynkowych warunki finansowe nabywania własności dawnych mieszkań zakładowych wobec najemców. Art. 48 ust. 1 ustawy utraci moc 23 lutego 2013 r. Do czasu upływu tego terminu lub wcześniejszej zmiany zakwestionowanego przepisu działaniem ustawodawcy przepis ten nadal będzie obowiązywał.
Notarialne przeniesienie własności.
Ostatnim etapem jest umowa cywilnoprawna przed notariuszem. W przygotowanej przez notariusza umowie spółdzielnia przenosi własność lokalu wraz z tytułem do wyodrębnionej geodezyjnie nieruchomości gruntowej związanej z budynkiem. Cały proces wykupu warto przeprowadzić także we współpracy z prawnikiem.
Zgodnie z treścią ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych wynagrodzenie notariusza za czynności dokonane przy zawieraniu umowy wynosi 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę (w 2012 r. jest to 1500 zł) plus 23 proc. VAT.
Do kosztów sporządzenia aktu należy doliczyć także opłaty sądowe oraz za założenie księgi wieczystej jeśli nie została założona wcześniej.
Koszt założenia księgi to 60 zł. Zgodnie z art. 42 ust. 1 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych od wniosku o wpis w księdze wieczystej jest pobierana opłata stała w wysokości 200 zł. Wniosek dotyczący wpisu udziału w prawie (użytkownika wieczystego, własności gruntu) to koszt co najmniej 100 zł.
