W zakres utrzymania obiektów budowlanych we właściwym stanie wchodzi szereg czynności. To nie tylko aspekt wizualny dotyczący estetycznego wyglądu budynków, ale również zapewnienie bezpieczeństwa osobom przebywającym w nich. Wymóg ten stoi przed właścicielami i zarządcami, którzy są związani prawnym obowiązkiem zlecenia wykonania regularnych przeglądów technicznych budynku. Istotnym aspektem jest tutaj aktualność informacji, wynikające z nowelizacji ustawy Prawo budowlane, zarówno po stronie zlecającego, jak i wykonawcy.
Rola właściciela lub zarządcy budynku
Ustawa wyraźnie wskazuje obowiązek, jaki spoczywa na właścicielu lub zarządcy budynku. Jest nim przede wszystkim utrzymanie i użytkowanie obiektu zgodnie z zasadami wynikającymi z jego przeznaczenia. Równie ważne jest zapewnienie o prawidłowości konstrukcji całości oraz poszczególnych elementów, poprawnego działania urządzeń. Tym samym należy dochować wszelkich starań, aby zagwarantować bezpieczeństwo wszelkim osobom korzystającym, przebywającym w budynku.
Dotyczy to zarówno aspektów sprawności technicznej samego obiektu wraz z instalacjami, jak i ochrony przed czynnikami zewnętrznymi związanymi z działaniem sił przyrody lub człowieka. Do drugiej kategorii należy włączyć m.in.: opady atmosferyczne o wysokim natężeniu, które mogą uszkodzić obiekt (gradobicia, śnieżyce, deszcze itp.), silne wiatry, wyładowania atmosferyczne.
Właściciel lub zarządca są zobowiązani do wykonywania napraw i remontów, których celem jest zagwarantowanie pełnego bezpieczeństwa wraz z właściwym użytkowaniem obiektu, racjonalne wykorzystanie energii, zużycie wody o utrzymanie estetycznego wyglądu.
W tym zakresie należy wykonywać bieżące prace po zauważeniu potrzeby realizacji, a także zlecenie ich po wskazaniu w trakcie inspekcji technicznej budynku. Zlecenie kontroli leży w gestii właściciela i zarządcy na co wskazuje art. 62 prawa budowlanego.
Zakres kontroli stanu technicznego obiektu
W przypadku każdego typu obiektu niezbędne jest poddanie ich kontroli przez podmioty do tego uprawnione i wykwalifikowane w danej dziedzinie. Art. 62 prawa budowlanego definiuje czas i zakres obowiązkowych przeglądów.
Przegląd roczny
Polega na sprawdzeniu poprawności stanu technicznego kolejnych elementów budynku, konstrukcji budowli i instalacji, które narażone są na oddziaływanie czynników atmosferycznych oraz innych wynikających z eksploatacji obiektu. Kontroli podlegają także instalacje i urządzenia służące ochronie środowiska wraz z instalacjami gazowymi i przewodami kominowymi.
W trakcie trwania przeglądu rocznego należy sprawdzić czy zalecenia z poprzedniej inspekcji zostały wykonane. Obowiązek ten nie dotyczy właścicieli i zarządców budynków mieszkalnych i jednorodzinnych oraz niektórych obiektów budowlanych. Do grupy zalicza się budownictwo zagrodowe i letniskowe i wymienione w art. 29 ust. 1 i 2, z wyłączeniem sieci gazowych.
Przegląd pięcioletni
W przypadku przeglądu technicznego raz na pięć lat należy sprawdzić stan techniczny oraz przydatność do użytkowania obiektu. Także estetyka samego budynku wraz z jego otoczeniem jest poddana inspekcji. W zakres kontroli wchodzą też instalacje elektryczne i piorunochronowe a zwłaszcza sprawdzenie sprawności połączenia, osprzętu, zabezpieczeń przed porażeniem, izolacji przewodów i uziemień.
Przegląd dwuletni
Zakres inspekcji jest taki sam jak przeglądu rocznego. Zmienia się jednak termin realizacji do 31 maja oraz 30 listopada. Przegląd dwuletni dotyczy budynków o powierzchni zabudowy przekraczającej 2000 m2 oraz innych obiektów o powierzchni dachu przekraczającej 1000 m2 (np. wiaty). W tym przypadku niezbędne jest także poinformowanie organu nadzoru budowlanego o przeprowadzonej kontroli.
Kontrola bezpiecznego użytkowania budynku
Ustawa oprócz cyklicznych przeglądów wymienia możliwość przeprowadzenia kontroli bezpiecznego użytkowania. Następuje ona niezwłocznie po wystąpieniu czynników zewnętrznych sił przyrody lub działań człowieka.
W tym zakresie ważne jest, aby pamiętać, że inspekcja ma na celu wykrycie zarówno ryzyka wystąpienia wad lub uszkodzenia budynku. Decyzję o przeprowadzeniu podejmuje organ nadzoru budowlanego
Osoby uprawnione do wykonania przeglądu obiektów budowlanych
Właściciele lub zarządcy obiektów budowlanych mają obowiązek zlecenia wykonania przeglądu obiektów budowlanych. Każdy z rodzajów okresowych kontroli wyróżnia się odpowiednim zakresem, więc i dobór ekspertów powinien odpowiadać specyfikacji inspekcji.
Stan techniczny instalacji elektrycznych, piorunochronnych i gazowych może być sprawdzony wyłącznie przez osoby uprawnione oraz posiadające wymagane kwalifikacje. Kontrolę przewodów kominowych, czyli przewodów dymowych oraz grawitacyjnych przewodów spalinowych i wentylacyjnych można zlecić mistrzom w rzemiośle kominiarskim. W przypadku przewodów kominowych i kominów przemysłowych, wolno stojących oraz przewodów, gdzie występuje praca maszynowa urządzeń, należy skorzystać z usług osób uprawnionych do kontroli takowych instalacji. Pozostałe kontrole wchodzące w zakres cyklicznych przeglądów stanu technicznego, można powierzyć osobom legitymującym się odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi.
Bezpieczeństwo i prawidłowe funkcjonowanie budynku
Regularne wykonywanie przeglądów stanu technicznego obiektów nie jest wyłącznie wymogiem prawnym. Jest to także niezwykle istotne działanie, mające na celu zapewnienie pełnego bezpieczeństwa użytkowania, prawidłowości działania instalacji i urządzeń. Aspekt ochrony użytkowników łączy się tutaj z funkcjonalnością.
Pragnąc spełnić wszelkie wymogi wskazane przez ustawę należy skorzystać z ekspertów, którzy posługują się certyfikatami z zakresu facility management. Współczesne metody zarządzania obiektem pozwolą na skoordynowanie działań w obrębie organizacji, zapewniając o ergonomicznym przebiegu prac.
