Decydując się na wynajem mieszkania warto być świadomym swoich praw jako właściciela lokalu oraz praw, jakie wraz z umową najmu nabywają lokatorzy. Jednym z częściej poruszanych i wzbudzających wiele wątpliwości wśród właścicieli mieszkań tematów jest kwestia uprawnień właściciela do wejścia do wynajmowanego mieszkania pod obecność lub nieobecność jego najemców. Jak wygląda to w świetle prawa? Jak często właściciel mieszkania może odwiedzać swoich lokatorów?
Kiedy właściciel może wejść do wynajmowanego mieszkania?
Zgodnie z przepisami kodeksu cywilnego i opisaną tam definicją umowy najmu,
przez umowę wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
W praktyce oznacza to, że wynajmujący przenosi swoje prawo do użytkowania nieruchomości na najemców i w związku z tym nie może w pełni korzystać z wynajmowanego mieszkania. Właściciel nie może więc, co do zasady, bez zgody najemcy wchodzić do wynajmowanego mieszkania, nawet w charakterze „odwiedzin”, w celu odbioru należności za czynsz czy weryfikacji stanu mieszkania.
Drugim zapisem prawnym odnoszącym się do uprawnienia właściciela mieszkania do wstępu do lokalu podczas jego najmu jest art. 193 kodeksu karnego o naruszeniu miru domowego. Jak się okazuje, podpisując umowę najmu właściciel zrzeka się czasowo prawa do użytkowania mieszkania (otrzymując za to wynagrodzenie w formie czynszu) i jeśli pomimo tego nachodzi lokatorów, a więc bez ich zgody pojawia się w mieszkaniu, odwiedza je pod ich nieobecność lub nie opuszcza mieszkania na ich prośbę, właściciel dopuszcza się przestępstwa.
Właściciel ma prawo wejść do wynajmowanego mieszkania w konkretnych sytuacjach
Wyjątki od opisanych wyżej przepisów są regulowane w art. 10 ust 3. Ustawy o ochronie praw lokatorów. Zgodnie z nią lokator powinien udostępnić właścicielowi lokal w celu okresowego lub doraźnego wykonania przeglądu stanu i wyposażenia technicznego lokalu oraz w celu zastępczego wykonania przez właściciela prac obciążających lokatora. Dodatkowo, w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej powstaniem szkody, lokator jest zobowiązany do udostępnienia lokalu właścicielowi w celu usunięcia awarii. Jeśli jest nieobecny, właściciel ma prawo wejść do lokalu (także w obecności funkcjonariusza Policji lub Straży Miejskiej, jeśli najemca odmawia udostępnienia lokalu).
Czy rodzaj umowy najmu ma znaczenie?
Zapisy ujęte w umowie najmu zawartej pomiędzy najemcą a właścicielem lokalu mogą w pewnym zakresie regulować prawa, jakie przysługują właścicielowi w zakresie odwiedzania najemców i kontrolowania swojego lokalu. W szczególności, jeśli w umowie pojawi się zapis o zapłacie czynszu w formie gotówki przekazywanej bezpośrednio właścicielowi podczas wizyty w mieszkaniu, a najemca zgodzi się z tym zapisem podpisując się pod umową, właściciel będzie miał prawo w określonej umową sytuacji odwiedzić swoje mieszkanie. W umowach najmu często pojawiają się też zapisy odnoszące się do samej kwestii kontroli stanu mieszkania i częstotliwości wizyt. Jeśli są zgodne z prawem i podpisane przez najemcę, pozostają wiążące.
Czy zbyt częste odwiedzanie lokatorów jest nękaniem?
Tak. Zgodnie z art. 193 kodeksu karnego dotyczącym naruszenia miru domowego, „kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku”. W świetle prawa właściciel podpisujący umowę najmu zrzeka się czasowo swojego prawa do użytkowania lokalu, a więc w przypadku wejścia do mieszkania wchodzi rzeczywiście do lokalu cudzego. Nie ma w tym wypadku znaczenia, czy właściciel posiada zapasowy komplet kluczy do mieszkania – na czas wynajmu nie ma prawa się nim posługiwać, pod obecność i nieobecność najemcy, chyba że zaistnieją opisane wcześniej okoliczności szczególne.
Co zrobić, jeśli właściciel wchodzi do wynajmowanego lokalu zbyt często? Z pomocą przyjść może adwokat z Wrocławia zajmujący się prawem karnym – Wojciech Krzysztoporski, który ustaleniu okoliczności zdarzeń będzie mógł wspomóc lokatorów w dochodzeniu swoich praw na podstawie kodeksu karnego, w tym ukarania właściciela karą grzywny lub karą ograniczenia wolności za naruszanie miru domowego.
