Budownictwo Domy na wsi

Czy można wybudować dom na wąskiej działce?

Wąska działka może spędzać sen z powiek wielu inwestorom, którzy planują budowę domu jednorodzinnego. Architekci, dzięki odpowiedniej wiedzy oraz dużemu doświadczeniu, udowodnili jednak, że wkomponowanie bryły budynku w działkę o szerokości nieprzekraczającej nawet 17 m, jest możliwe, choć trudne do wykonania. Tak powstały gotowe projekty domów jednorodzinnych, przeznaczone na parcele o niewielkiej szerokości. Domy, pomimo konieczności dostosowania powierzchni zabudowy do wymiarów działki, charakteryzują się pełną funkcjonalnością i estetycznym wyglądem.

Trochę historii

W przeszłości przekazywano ziemię z pokolenia na pokolenie, dzieląc ją na coraz mniejsze części. Praktyka taka doprowadziła do zgodnego z prawem, aczkolwiek stwarzającego dziś wiele kłopotów, podzielenia  obszarów rolnych na długie i wąskie pasy ziemi. O ile użytkowanie wąskich parceli, zgodnie z ich pierwotnym przeznaczeniem (pola uprawne i pastwiska), nie stanowiło problemu, o tyle w czasach masowego odrolniania gruntów i przekształcania ich w działki budowlane, w konsekwencji na wielu z nich nie można usytuować budynku jednorodzinnego. Rzeczywiście, może to być trudne, zważywszy na fakt, że wiele z nich ma szerokość zaledwie 19, 16, a niekiedy nawet 14 lub 13 m. Wyjściem z sytuacji może być zakup dwóch sąsiednich działek i przeznaczenie obu pod zabudowę. Wadą zaproponowanego rozwiązania pozostają koszty zakupu nieruchomości, które w tym przypadku znacznie wzrastają.

Wąska działka pod zabudowę

Z pomocą inwestorom przyszli architekci, którzy dzięki swym umiejętnościom stworzyli gotowe projekty przeznaczone na parcele o niewielkich szerokościach. Oczywiście, jeśli istnieje możliwość zakupu działki o większych wymiarach (krótszy bok o szerokości co najmniej 20 m), będzie to z korzyścią dla przyszłych właścicieli nieruchomości i znacznie poszerzy zakres gotowych projektów domów jednorodzinnych, spośród których można dokonać wyboru. W praktyce jednak, wiele osób decyduje się na nabycie wąskich działek, które zwykle są nieco tańsze. Często też wąskie i długie pasy ziemi to grunty nabyte w wskutek darowizny lub spadku. Parcele o kształcie wydłużonego prostokąta, choć narzucają wiele ograniczeń, nie wykluczają możliwości posadowienia na nich domu jednorodzinnego. W tym miejscu należy doprecyzować pojęcie „wąskiej działki”. Choć nie istnieje wyraźna definicja, pod pojęciem tym kryją się zwykle pasy ziemi o szerokości mniejszej niż 19 m.

Aspekty prawne

Ograniczenia w budowie domu na wąskiej działce wynikają z wymaganych prawem odległości, jakie należy zachować od granicy z sąsiednią działką budowlaną. Zgodnie z §12 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) co do zasady, budynki jednorodzinne można posadowić:

  • w odległości nie mniejszej niż 4 m od granicy z sąsiednią działka budowlaną, jeśli mowa o budynku zwróconym w stronę tej działki ścianą z otworami okiennymi lub drzwiowymi;
  • w odległości nie mniejszej niż 3 m od granicy z sąsiednią działką budowlaną, jeśli mowa o budynku zwróconym w stronę tej działki ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych.

Od wymienionych wyżej zasad ogólnych istnieją odstępstwa dla działek budowlanych o szerokości mniejszej niż 16 m. Zgodnie z zapisami rozporządzenia oraz przepisami odrębnymi nie wyklucza się możliwości wybudowania domu jednorodzinnego ścianą bez otworów okiennych i drzwiowych bezpośrednio przy granicy z sąsiednią działką budowlaną lub w odległości mniejszej niż 3, ale nie mniejszej niż 1,5 m.

Dom na wąską działkę

Oferta dla inwestorów dysponujących wąską działką pod zabudowę, pomimo tego, że znacznie bardziej ograniczona niż dla tych, którzy posiadają parcele o większych wymiarach, dzięki inwencji projektantów, również charakteryzuje się dużą różnorodnością. Wśród omawianej kategorii projektów znajdują się zarówno niewielkie domy parterowe z kalenicą skierowaną prostopadle do linii zabudowy, domy o równoległym układzie kalenicy i rzucie zbliżonym kształtem do kwadratu, jak i domy z poddaszem użytkowym oraz domy podpiwniczone. Domy na wąską działkę najczęściej projektuje się tak, by krótszy bok znajdował się od strony ulicy. W przeważającej większości są to budynki bez garażu. Jeśli architekt, projektując dom, uwzględni jednak garaż, to raczej na pewno jednostanowiskowy, zwykle częściowo lub całkowicie wysunięty poza obręb bryły budynku, w taki sposób, by nie zajmował powierzchni użytkowej na parterze i znajdował się na wprost wjazdu na działkę. Atutem takiego rozwiązania jest brak konieczności manewrowania samochodem na wąskiej działce. Wejście do domu zwykle występuje wtedy na ścianie o krótszym boku, na wprost furtki, co jest niewątpliwą zaletą dla ludzi starszych, którzy nie muszą pokonywać dużych odległości wychodząc z posesji. Inna opcja to usytuowanie wejścia do domu na dłuższej ścianie, a garażu za budynkiem. Taki projekt wymaga jednak właściwego zaplanowania przestrzeni, która pozwoli na swobodne wykonywanie manewrów przy wjeździe do garażu.

Konieczność wyboru projektu domu na wąską działkę nie musi oznaczać rezygnacji z walorów estetycznych budynku i jego funkcjonalności, czego przykładem jest projekt domu Alfred. Opis budynku i jego rzuty dostępne są na stronie http://www.archeton.pl/projekt-domu-alfred_1574_opisogolny. Wynika z nich, że budowany na planie prostokąta o wymiarach 7,5 m x 11,6 m budynek jest w całości podpiwniczony. Pomieszczenia gospodarcze, kotłownia i pralnia przeniesione zostały na najniższy poziom, dzięki czemu zaoszczędzono cenną przestrzeń na parterze. Niewielkie wymiary projektu domu Alfred pozwalają na wkomponowanie bryły w działkę o szerokości mniejszej niż 16 m.

Co jeszcze należy uwzględnić?

Planując rozpoczęcie budowy trzeba pamiętać, że oprócz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz. U. Nr 75 poz. 690) istnieje wiele innych dokumentów oraz czynników i indywidualnych cech samej nieruchomości, od których uzależnione jest wybudowanie domu jednorodzinnego na wąskiej działce. Bardzo istotne jest tutaj oddziaływanie inwestycji na działki sąsiadujące, o czym mowa w art. 3 pkt. 20 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane. Pod uwagę należy wziąć także zapisy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, którzy również może nakładać szereg ograniczeń, w zakresie rodzaju i wyglądu budynków, jakie mogą powstać w miejscu objętym planem. Pozostaje jeszcze sprawa obszarów objętych ochroną przyrodniczą, takich jak parki krajobrazowe i ich otuliny, a także Natura 2000, rezerwaty przyrody i inne. Obszary takie mogą posiadać własne dokumenty, wyznaczające kierunki ochrony danego terenu oraz ewentualnie, zakazy i nakazy w zakresie inwestycji możliwych do przeprowadzenia w ich pobliżu.


grafika: archeton.pl